Top.Mail.Ru

Два юридических лица с 2014 г. заключают договоры аренды недвижимости на срок менее года. Является ли действующим условие договоров о включении арендной платы в общую стоимость при ее последующем выкупе, если выкупная стоимость не определена?

Вопрос
Между двумя юридическими лицами начиная с 2014 г. заключаются договоры аренды недвижимого имущества на срок менее года (например, с 01.01.2017 до 30.12.2017). Соответственно, такие договоры не регистрируются в Росреестре. В каждом из таких договоров содержатся условия о праве последующего выкупа, арендная плата установлена в размере 500 000 руб. в год, а также указано, что «плата по договору за период аренды будет включена в общую стоимость объекта при его выкупе». Является ли подобное условие договора без указания на конкретную согласованную сторонами выкупную стоимость действующим, или договор может быть признан в части этого условия незаключенным? Нужно ли регистрировать в Росреестре договор в связи с наличием условия о его выкупе (организация хотела бы оставить договор без регистрации)?
Отвечает

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа без определения размера выкупной цены может быть признан судом незаключенным в части выкупа имущества. Само по себе включение в договор аренды условия о последующем выкупе арендованного имущества не обязывает стороны осуществлять его государственную регистрацию, если срок действия договора – менее года.

Обоснование вывода

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04).

Соответственно, в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа – правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Специальные требования к форме договора купли-продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует отметить, что закон не содержит требования о государственной регистрации договора купли-продажи. Такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды с условием о выкупе предоставленного в аренду недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, если срок его действия менее года.

По смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды с правом выкупа стороны должны согласовать условие о размере выкупной цены. Кроме того, поскольку рассматриваемый договор является смешанным, к нему в части выкупа применяются нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии в договоре аренды с правом выкупа согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор в части выкупа имущества считается незаключенным.

Аналогичной позиции придерживаются и суды (см., например, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2015 № Ф09-1440/15, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2014 № Ф04-11457/14, ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 № Ф01-907/11; апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 № 33-13785/15).

Оценить вопрос
s
В избранное

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться

Комментарии 0

Рекомендовано для вас

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)?

Подскажите, пожалуйста, как устроить на работу постоянно проживающего иностранца (гражданина Казахстана)? Какие документы для трудоустройства нужны? И нужно ли составлять дополнительный договор для иностранцев?

Когда необходимо произвести оплату, если установленная договором дата является нерабочей?

Согласно договору срок оплаты услуг – ​не позднее 9 марта. 8–10 марта – ​выходные дни. Будет ли в таком случае оплата перенесена на первый рабочий день? Или заказчик обязан будет оплатить услуги до 8 марта, а в случае неоплаты исполнитель вправе не оказывать услуги?

Распространяются ли на дочернее общество внутренние акты основного?

Должно ли дочернее общество руководствоваться внутренними актами (положениями, регламентами) органов управления основного общества?

Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Ответчик в арбитражном суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, а о том, что сделки не совершал, он не заявлял. Суд исковую давность не применил. В апелляции ответчик заявил, что сделки не совершал, суд посчитал факт доказанным. Является ли заявление о применении срока исковой давности признанием иска?

Взыскана сумма по судебному приказу, который позже был отменен. Как вернуть деньги, можно ли взыскать проценты и расходы на юриста

Взыскана сумма по судебному приказу. Судебный приказ впоследствии отменен, однако взыскание по нему произведено и получено взыскателем. Можно ли вернуть деньги не через поворот судебного решения, а с помощью самостоятельного иска о взыскании денег, а также взыскать еще проценты по ст. 395 ГК РФ и расходы на юриста?

По контракту 2023 года обязательства исполнены с просрочкой. Можно ли списать неустойку по нему по постановлению Правительства РФ № 783?

Возможно ли списание неустойки по контракту, заключенному в 2023 году по постановлению Правительства РФ от 04.07.2018 № 783, при условии, что обязательства исполнены в полном объеме с просрочкой (пени – ​менее 5%), а срок действия контракта – ​до 31.12.2023?

Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия и его распространение на период, предшествующий подписанию дополнительного соглашения

В договоре возмездного оказания услуг отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При этом у заказчика сохраняется задолженность перед исполнителем за оказанные услуги. Договор прекратил свое действие в четко указанную в договоре календарную дату, однако стороны приняли решение пролонгировать отношения на дополнительный срок. Для этого они согласуют и подписывают дополнительное соглашение к договору, но само соглашение датируют текущей датой, за пределами срока действия договора, при этом дополнительное соглашение распространяет действие на взаимоотношения сторон, возникшие с первого дня после окончания срока действия договора. Договор прекратил свое действие 31.12.2019, составляется дополнительное соглашение, датированное 09.01.2020, и в тексте дополнительного соглашения указывается, что оно распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2020. Правомерно ли это? Возможно ли заключение дополнительного соглашения к договору с истекшим сроком действия?

Рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00.Если работник отметился в 08.00 на проходной, а не на своем рабочем месте, будет ли это являться опозданием?

В соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка рабочий день в организации установлен с 08.00 до 17.00. Территория работодателя – большая. Прежде чем попасть на свое рабочее место, работник должен пройти через проходную. Преодоление расстояния от проходной до цеха занимает длительное время. Если работник отметился на проходной в 08.00, будет ли это являться опозданием?