Согласно ст. 131 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимости осуществляется на дату государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Между подписанием акта приема-передачи и регистрацией перехода права собственности проходит довольно значительный период времени.
В статье, опубликованной в № 4 за 2011 год, вниманию читателей был предложен материал о порядке учета покупки объектов недвижимости.
Ниже рассмотрим порядок учета продажи таких объектов. Как сказал Карл Маркс, товар есть вещь, предназначенная для продажи. Этому не противоречит и определение товара, данное в п. 3 ст. 38 НК РФ. В нем сказано, что товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, любой объект недвижимости, если его можно реализовать (то есть продать), можно считать товаром.
Реализация товара подлежит отражению как в регистрах бухгалтерского учета (п. 12 ПБУ 12/99), так и для целей налогообложения прибыли (п. 3 ст. 271 НК РФ) на дату перехода права собственности.
При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 223 и 491 ГК РФ право собственности на товар от продавца к покупателю может перейти:
Отметим, что в отношении объектов недвижимости действующим законодательством предусмотрен особый порядок перехода права собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Также согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Таким образом, при подписании договора купли-продажи недвижимости стороны не имеют права ставить свои условия перехода права собственности на объект (на дату подписания приемопередаточного акта по мере оплаты или, допустим, в первый четверг после первого дождика). Только на момент регистрации перехода права собственности в Росреестре!
Следовательно, и в регистрах бухгалтерского учета, и для целей налогообложения реализация объекта недвижимости должна быть отражена на момент государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП.
В зависимости от того, чем для продавца является продаваемый объект недвижимости (товаром или объектом основных средств), а также жилое это помещение либо нет, налоговые последствия сделки и порядок отражения в учете договора купли-продажи могут различаться.
«Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества необходимо руководствоваться положениями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Момент перехода права собственности определяется в соответствии с порядком, установленным в ст. 223 Гражданского кодекса. Так, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. А в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимое имущество относится именно к случаю, который требует государственной регистрации, и здесь момент перехода права собственности действительно определяется датой регистрации этой сделки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом установлен в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п. 2 ст. 6 названного закона регистрация перехода права собственности осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации документов. Этот срок в ряде случаев может быть увеличен, например, в связи с приостановлением государственной регистрации».
Рассмотрим ситуацию, когда договор купли-продажи подписан в отношении недвижимости, учтенной у продавца в качестве объекта основных средств.
Еще раз отметим, что для целей налогообложения прибыли, равно как и в регистрах бухгалтерского учета, доходы признаются на дату реализации, то есть перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, что определяется датой регистрации этого перехода в ЕГРП.
Минфин России в своих письмах (от 26.10.2004 № -03-03-01-04/1/85, от 28.09.2006 № 07-05-06/241, от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02) с вышесказанным был согласен. Однако позднее мнение ведомства необъяснимым образом поменялось. В письме от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301 чиновники приходят к довольно странным выводам. В первой части письма они вполне обоснованно подтверждают, что в соответствии со ст. 271 НК РФ датой начисления дохода признается дата реализации товара, то есть переход права собственности, и что право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю на момент государственной регистрации сделки, а не подписания акта приема-передачи. Но далее («исходя из вышеизложенного») предписывается доход от реализации начислять на дату подписания акта.
Но в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу № А65-26844/07 подтверждается точка зрения автора и более ранних писем Минфина: доход от реализации недвижимости должен быть начислен на момент перехода права собственности, то есть государственной регистрации сделки.
«Фактическая передача недвижимого имущества и, соответственно, подписание актов приема-передачи, может не совпадать ни с моментом заключения договора купли-продажи, ни с моментом регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Законодательно не установлена обязанность по передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, передача может состояться и после регистрации сделки. В этой связи, если придерживаться мнения налоговых органов, высказанного в письме от 28.04.2010 № 03-03-06/1/301, что у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приема-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию, это будет противоречить п. 3 ст. 271 НК РФ. В нем указано, что датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 кодекса, а в п. 1 ст. 39 под реализацией товаров, работ или услуг признается передача именно права собственности на товары, а не права владения имуществом, которое составляет юридическую суть «передачи».
Далее обратим внимание, что с даты подписания акта приема-передачи (документально подтвержденного факта передачи объекта другому лицу) юридический собственник прекращает использовать его для производства продукции (выполнения работ, оказания услуг, управленческих нужд, сдачи в аренду), то есть для извлечения дохода. Следовательно, с этой даты объект подлежит исключению из состава амортизируемого имущества, а с 1 числа следующего месяца, согласно п. 5 ст. 259.1 НК РФ, должно быть прекращено начисление амортизации по данному объекту для целей налогообложения прибыли.
В регистрах бухгалтерского учета на дату подписания приемопередаточного акта объект перестает удовлетворять всем требованиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, объект подлежит исключению из состава основных средств организации. С этим...
Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для
этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:
А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!
Как показывает практика, далеко не все ошибки имеет смысл исправлять. Рассмотрим примеры из жизни, когда исправление ошибок может привести к негативным последствиям. Например, если бухгалтер доходы от продажи материалов отразил во внереализационных доходах, перепутал прямые расходы с косвенными, ремонт назвал модернизацией или «задвоил» реализацию товара.
Поступившая новая информация не обязывает организацию вносить исправления в регистры бухгалтерского учета, равно как и подавать уточненные декларации. К такой новой информации, в частности, следует относить вступившие в силу судебные решения. Рассмотрим на примере порядок отражения в учете такого акта, который затрагивает снижение размера арендной платы, установленного муниципальными властями, задним числом.
Подрядчик имеет право, не ставя в известность заказчика, привлечь субподрядчиков к исполнению своих обязательств по договору. Причем на практике порядок принятия работ от соисполнителей часто отличается от порядка, в каком его передает заказчику генеральный подрядчик. На примере покажем порядок отражения в учете затрат по договору подряда с привлечением субподрядчиков.
При возведении объекта недвижимости кроме денег застройщику еще в обязательном порядке нужен и земельный участок, на котором этот самый объект будет находиться. Он может быть приобретен застройщиком в собственность либо взят в аренду. Проанализируем порядок учета расходов на аренду в регистрах бухгалтерского учета и для целей налогообложения.
Подразделения, которым открыты расчетные счета, имеют возможность самостоятельно вести расчеты с покупателями и заказчиками, а также с поставщиками и подрядчиками. Но в работе любого филиала может возникнуть нехватка собственных средств – и тогда приходится обращаться за финансовой помощью к головной организации. Последняя же вправе не только давать деньги, но и забирать их у подразделения на различные текущие нужды. Бывает, что определенная компания является для одного филиала продавцом, а для его «собрата» – покупателем. В таком случае вопрос оплат обычно решается с помощью взаимозачета. Как следует отражать в бухгалтерском учете эти и другие варианты расчетов между филиалами и головной компанией, автор показал на практических примерах.
Министерство финансов в своих разъяснениях неоднократно заявляло, что акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не является обязательным первичным документом и его составления не требуется. Однако пару месяцев назад счетные специалисты заняли противоположную точку зрения, указав на необходимость составления акта выполненных работ при договоре аренды. Как быть в этой ситуации бухгалтерам? Так есть ли необходимость составлять этот документ? Из статьи вы узнаете ответ на этот и другие насущные вопросы. Например, о правовых аспектах аренды недвижимого имущества, а также о порядке налогообложения и бухгалтерского учета доходов арендатора и арендодателя.
Автор рассмотрел порядок бухучета и налогообложения трех наиболее распространенных вариантов приобретения техники, бывшей в употреблении: для временного использования по прямому функциональному назначению, продажи целиком в составе одной инвентарной единицы или для разборки и продажи каждой пригодной запчасти по отдельности.
Акционерные общества обязаны создавать резервный фонд. ООО могут это делать в добровольном порядке. Рассмотрим, каким образом он может формироваться за счет чистой прибыли и взноса имущества, а также каков порядок его использования. Автор на примерах показывает, как можно погасить убытки, выкупить собственные акции с целью уменьшения уставного капитала и погасить облигации.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
