Жилищный кодекс РФ допускает отдельные случаи использования жилых помещений не только для проживания людей, но и в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, вводя при этом определенные ограничения для такого использования.
Часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты в области жилищного законодательства не содержат перечня видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исходя из анализа указанной нормы ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:
При этом ЖК РФ содержит важный императивный запрет, о котором предпринимателю не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств, предусмотренном ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма аналогична тому, что предусмотрено в ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. При этом ГК РФ дополнительно предусматривает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Указанный запрет подтверждает и судебная практика.
Пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (ст. 288).
К сожалению, действующее законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не совсем понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете размещения в жилых помещениях промышленных производств. Однако, используя грамматическое толкование указанных норм ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 ГК РФ, прибегнув к помощи Толкового словаря русского языка, можно установить, что в данном случае ЖК РФ и ГК РФ содержат запрет на размещение производства, подразумевающего переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления. При этом не важно, насколько масштабным будет данное производство: любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.
Пример
Индивидуальный предприниматель решил организовать в квартире цех по производству и ремонту одежды. Поскольку при этом им и его работниками использовались швейные машины, после проверки предпринимателя органами государственной жилищной инспекции деятельность цеха была приостановлена до оформления перевода квартиры в нежилое помещение.
Что же касается торговли, то основными нормативными актами здесь являются Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенные в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 г. № 23 и Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. № 78. Данные акты предусматривают обязательное размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.
Таким образом, предприниматель вправе использовать в своей деятельности принадлежащее ему жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции (например, оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.). Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.
Основным нормативно-правовым актом, предусматривающим возможность перевода жилого помещения в нежилое, является на сегодняшний день ЖК РФ. Кроме того, при переводе жилого помещения в нежилое, в силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, должны в обязательном порядке учитываться требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных нормативно-правовых актов действующего градостроительного законодательства (в том числе актов субъектов Российской Федерации).
Перевод жилого помещения в нежилое (далее также – перевод) представляет собой кардинальное изменение назначения (статуса) данного помещения, поскольку, согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а после завершения перевода помещение теряет статус жилого и использование его по указанному назначению не будет являться правомерным.
Ст. 22 ЖК РФ содержит ряд условий и запретов, касающихся перевода жилого помещения в нежилое.
Во-первых, перевод не допускается:
Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Таким образом, для того чтобы предпринимателю претендовать на перевод своей квартиры, расположенной выше первого этажа, в нежилое помещение, необходимо, чтобы все находящиеся непосредственно под ней квартиры (до самого первого этажа) также были нежилыми.
Из всех действующих сегодня нормативно-правовых актов только Федеральный закон от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» разрешает использование жилого помещения не только для проживания, однако индивидуальных предпринимателей это никак не касается, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 данного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Часть 6 статьи 21 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре»
Адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.
Однако в любом случае при использовании жилого помещения для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности, разрешенной законом, необходимо, в первую очередь, учитывать мнение лиц, проживающих в данном помещении. При их несогласии (в том числе при несогласии хотя бы одного из этих лиц) никакой деятельности в данном жилом помещении проводиться не должно.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое представлен в ст. 23 ЖК РФ. Согласно ч. 1 данной статьи перевод осуществляется органом местного самоуправления, в качестве которого, как правило, выступает местная администрация, поскольку, согласно Федеральному закону от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», именно данный орган является постоянно действующим в системе муниципальной власти.
Следовательно, для того чтобы получить разрешение на перевод, индивидуальному предпринимателю необходимо обратиться в местную администрацию по месту нахождения жилого помещения, подлежащего переводу, предоставив одновременно следующие документы:
Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ местная администрация либо иной орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые, не вправе требовать от предпринимателя предоставления других документов, кроме тех, что указаны выше. Кроме того, предпринимателю должна быть выдана расписка в получении документов, в которой указывается их перечень и дата получения.
ЖК РФ устанавливает твердые сроки принятия решения о разрешении перевода жилого помещения в нежилое либо об отказе в таком переводе.
Часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Местная администрация либо иной орган, осуществляющий перевод, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о разрешении перевода либо об отказе в переводе выдает или направляет предпринимателю (по адресу, указанному в заявлении) уведомление о принятом решении по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».
Пример
В случае необходимости проведения переустройства или перепланировки переводимого жилого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого в указанное уведомление включается требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Местная администрация или иной орган, осуществляющий перевод, одновременно с выдачей или направлением предпринимателю указанного выше уведомления информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, переведенному в нежилое.
Статья 24 ЖК РФ содержит перечень оснований, по которым предпринимателю может быть отказано в переводе принадлежащего ему жилого помещения в нежилое, который не подлежит расширительному толкованию. Согласно данному перечню отказ в переводе допускается в случаях:
По иным основаниям отказ в переводе не допускается. Решение об отказе в переводе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные предпринимателем нарушения. Данное решение выдается или направляется предпринимателю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано предпринимателем в судебном порядке.
Указанное выше уведомление, содержащее разрешение на перевод, подтверждает окончание перевода и является основанием для использования предпринимателем помещения в качестве нежилого, если для такого использования не требуется проведения переустройства или перепланировки данного помещения, а также проведения иных работ.
В том случае, когда переустройство (перепланировка) или иные работы необходимы, указанное уведомление является основанием для проведения такого переустройства (перепланировки) с учетом проекта, представлявшегося предпринимателем вместе с заявлением, или основанием для выполнения иных работ, указанных в уведомлении.
Завершение переустройства (перепланировки), а также завершение иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, которая создается местной администрацией или иным органом, осуществляющим перевод жилых помещений в нежилые. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства (перепланировки), должен быть направлен в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества (Роснедвижимость) по месту нахождения переведенного помещения.
Пункт 1 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 г. № 456
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства и государственного мониторинга земель, а также функции по государственному земельному контролю.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.
Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в нежилое предприниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. В частности, данные требования содержатся в Федеральном законе от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федеральном законе от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а также в иных законах и подзаконных актах.
До сих пор в практике нередко встречаются случаи использования предпринимателями принадлежащих им жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности без перевода данных помещений в нежилые. Причины этого могут быть самые разные, однако предпринимателям необходимо помнить о том, что нарушение требований действующего законодательства рано или поздно повлечет ответственность, которая может оказаться весьма существенной.
В первую очередь гражданину, допустившему самовольное использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода его в нежилое, грозит административная ответственность, предусмотренная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).
Часть 1 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению – влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Если предприниматель при переводе жилого помещения в нежилое нарушил правила проведения переустройства (перепланировки) данного помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ на него возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование переустройства (перепланировки).
Если же жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой предпринимателю вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.
Кроме того, поскольку использование жилого помещения в предпринимательских целях в большинстве случаев нарушает требования санитарно-эпидемиологического законодательства, предприниматель, допустивший подобное нарушение, может быть привлечен к административной ответственности по другим основаниям, предусмотренным КоАП РФ.
Статья 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц – от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Поскольку указанная ответственность более значительна (т.к. связана с приостановлением деятельности предпринимателя на срок до 90 суток), незаконное использование им жилого помещения может существенным образом отразиться на его бизнесе. Во избежание таких ситуаций каждый предприниматель, принявший решение об организации промышленного производства или сбыта в принадлежащем ему жилом помещении, обязан соблюсти все предусмотренные законом требования, касающиеся перевода данного помещения в нежилое.
Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для
этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:
А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!
Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться
Здравствуйте! Я занимаюсь продажей дверей (межкомнатные и входные). Склада на данный момент нет, можно ли хранить двери в количестве примерно 100 дверей в жилом доме, 5-ти этажный дом, на 1-ом этаже? Если нельзя, то скажите на каком основании, и какой пункт ссылается на данную проблему в ЖК РФ ?
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, можем ли мы разместить бухгалтерию и директора в жилом помещении, при этом в учредительных документах юр. адрес не поменяется, а фактический мы укажем по месту нахождения директора. Или все-таки нужно выводить жилое помещение в нежилое. Все обыскала, не могу нигде найти ответа. Заранее благодарю.
УЧАСТОК 15 СОТОК, НА НЕМ ЖИЛОЙ ДОМ, с одной стороны СКБ БАНК, с другой ТЦ КИРОВСКИЙ. Улица центральная не большого городка. Я хочу поставить, место позволяет, павильон 6/16 метров – КАФЕ, на принадлежащей мне земле населенных пунктов, разрешенное использование под жилой дом. Могу ли я это сделать и на основании чего?
странно, что автор статьи не указал основу всех основ......Конституция РФ.
Конституция Российской Федерации
Статья 25
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Статья 35
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Статья 45
1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
можно просто не пускать к себе домой, а без прокурора или решения суда никто ничего сделать не смождет.
и еще. есть есть статьи где четко прописан допустимый предел возможностей и ответсвенности чиновников.
и главное. Существует такое понятие как "человеческий фактор" те. если чинуша увидит что оппонент с юридической стороны подкован- разговор существенно меняется
А если на первом этаже, под моей квартирой, жилое помещение перевели в нежилое и открыли стоматологический кабинет, где постоянно шумит оборудование, ходят на каблуках, хлопают дверью. Есть ли нормативные акты, регламентирующие деятельность предпринимателей в жилом доме? К участковому обращались, наряд полиции регулярно вызываем. Что делать, чтобы прекратить шум?
Сволочи, одни ограничения для ип, а где же помощь?
Часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
эту бумагу повесить и пусть отдыхают
Добрый вечер! Я являюсь собственником земельного участка и жилого дома. Из вашей статьи я не совсем поняла, могу ли я на своем участке вести предпринимательскую деятельность, при этом в доме я проживаю! Надо ли переводить участок в нежилой?
Здравствуйте, Таня. Озабочена той же проблемой. Была бы признательна если бы Вы поделились тем как у Вас продвигаются дела в этом направлении. С уважением Катя.
Добрый день. Подскажите пожалуйста, законно ли заниматься продажей одежды в съемной квартире? Если да то нужно ли для этого открывать ИП? За раннее спасибо.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Я являюсь владельцем жилого дома в 360 кв.м. Планирую заняться туристической деятельностью(гостевой дом), а именно сдавать в наем комнаты в гостевом доме, и организовать питание для гостей дома, какие необходимы право-устанавливающие документы для этого, и каким образом мне следует осуществлять деятельность гостевого дома, есть ли необходимость регистрироваться в качестве ИП, или имеется возможность отчитываться по форме декларации о доходах за календарный год, в качестве физического лица? Попадает ли данная деятельность в ведение, пожарного, санитарно-эпидемиологического, экологического и прочих надзоров, так как помещение не меняет своей принадлежности, будет считаться жилым, т.е. частной собственностью.
Доброго времени Вам. У меня есть комната в коммуналке, я в ней зарегистрирован, хотя проживаю в другом месте. В комнате организовал место для работы и склад для непродовольственных товаров, продающихся через и-магазин. Из Вашей статьи не совсем понятно мне, могу ли я вести там хоз.деятельность, и, соответственно показывать это в расходах на содержание помещения? Нужно ли документальное согласие соседей на такое использование помещения?
Заранее благодарен Вам.
Как заставить репетитора обслуживать дымофон, если к репетитору каждый час ходят посетители?
А что, где-то указан лимит посещений на каждого пользователя домофона? Думаю, что "репетитору" без разницы сколько народу и как часто ходит к Вам. Тогда почему Вы озадачились этим вопросом? Или домофоны изнашиваются, или там счетчик стоит к кому сколько раз позвонили?
Совмещая общую систему налогообложения и ЕНВД, бизнесмены должны учитывать множество нюансов при определении своих доходов для расчета взносов. Поговорим о них и приведем последние разъяснения чиновников по этой теме.
Наиболее часто инспекторы направляют требования о представлении документов или пояснений об уплате налога, сбора, пени, штрафа, а также уведомление о вызове налогоплательщика в ИФНС. Расскажем, на какие из них необходимо дать ответ и в каком виде следует его представить. Ну и наконец, посмотрим, когда и как нужно отправлять корректировочную декларацию по НДС.
Несмотря на то что с 1 января 2016 г. действует мораторий на проведение определенных проверок, какие-то из них все же остались. Зачастую по их результатам сотрудники надзорных органов выносят предписания, постановления или решения. Статья расскажет о том, на что обратить внимание в этих документах, если вдруг бизнесмен будет привлечен к административной ответственности.
При проведении мероприятий налогового контроля налогоплательщики обязаны представлять инспекторам необходимые документы. В каком виде необходимо передавать документы? Как правильно заверять бумажные копии, если документ многостраничный или это подшивка документов? Когда должны быть поданы документы в электронном виде? Как составить опись документов для проверяющих? В какие сроки следует представить документы в ходе камеральной, выездной и встречной проверок? Какая ответственность грозит за невыполнение требований инспекторов? Обо всем этом и пойдет речь в нашей статье.
При проведении мероприятий налогового контроля налогоплательщики обязаны представлять инспекторам необходимые документы. В каком виде необходимо передавать документы? Как правильно заверять бумажные копии, если документ многостраничный или это подшивка документов? Когда должны быть поданы документы в электронном виде? Как составить опись документов для проверяющих? В какие сроки следует представить документы в ходе камеральной, выездной и встречной проверок? Какая ответственность грозит за невыполнение требований инспекторов? Обо всем этом и пойдет речь в нашей статье.
Человек, далекий от юриспруденции, не всегда может отличить адвоката от частного юриста. Действительно, оба специалиста оказывают юридические услуги. Значит, разница только в названии? Но между этими профессиями существует немало принципиальных отличий. Достаточно хотя бы того, что частным юристом может стать любой желающий, а статус адвоката еще нужно получить. Но это не значит, что качество услуг адвоката будет выше. Автор избавит вас от этого стереотипа. Если же вы хотите оказывать услуги в области права и выбираете, кем стать, то вам нужно помнить, что юрист-предприниматель вправе применять «упрощенку», а адвокат – нет.
В ходе налоговой проверки инспекторы обнаружили нарушения, за которые на вас наложили штрафы. Знакомая ситуация? Тогда вы должны знать, что совершенно необязательно соглашаться с решением налоговиков, ведь его можно оспорить в вышестоящей инстанции и в суде. Знаете ли вы, какие ошибки инспекторов в требовании об уплате штрафа делают его незаконным? Как избежать взыскания санкций за счет иного имущества? Когда применимы внесудебный и судебный порядки обжалования решения налоговиков? Авторы не только подробно ответили на эти и другие вопросы, но и показали на примере, как документально оформить свои возражения по акту налоговой проверки и апелляционную жалобу на решение налоговиков.
Санкции за нарушение миграционного законодательства, накладываемые на работодателей, крайне жесткие, а судебная практика складывается не в пользу последних. Поэтому предпринимателям следует иметь представление о возможных штрафах и полномочиях миграционной службы при проведении проверок.
Оформить подписку на журнал
«Юридический справочник руководителя»
можно в любом отделении почты:
