• Журнал «Арсенал предпринимателя» январь 2009
  • Рубрика Сделки и обязательства

Выживет ли ипотека ­в условиях кризиса?

  • 0 комментариев
  • 8463 просмотра
Мировой рынок недвижимости и вслед за ним ипотечное кредитование переживают не лучшие времена. Очевидно, что многие люди, прежде мечтавшие об ипотечной квартире, отказались от своих планов. Но что будет с теми, кто уже в игре? И как отразятся меры по поддержке ипотечных заемщиков, заявленные Правительством, а также поправки в НК РФ, на поведении ­будущих ­и настоящих заемщиков? Послушаем мнения экспертов.


«Жесткие времена» требуют жестких мер

Ипотечный кризис в США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий и в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане, купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена. Потеря работы и постоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной по кредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а иногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи с резким падением рыночной стоимости залога.

Справка
Свернуть Показать

К настоящему времени ипотечным кредитом воспользовалось около 800 000 российских семей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556 млрд рублей, с января по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Для сравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты, общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше.

По данным Центрального Банка России, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 01.10.2008 составила 974,5 млрд рублей.

Общий кризис, в конце концов, способен привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишиться заложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность.

Напомним, что согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 13.05.2008 г. № 66-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если заемщик ненадлежаще исполняет требования кредитного договора (полностью или частично).

А в соответствии со статьей 177 Уголовного кодекса злостное уклонение гражданина от погашения кредиторской задолженности в крупном размере наказывается штрафом в размере до 200 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.

Пример 1
Свернуть Показать

Впервые в нашей стране создан прецедент, когда судебные приставы в Карелии наложили арест на квартиру, купленную по ипотечному кредиту. В середине 2006 года семья приобрела двухкомнатную квартиру, взяв ипотечный кредит. Однако спустя некоторое время они перестали вносить ежемесячную сумму в банк. Банк обратился в суд, который летом этого года вынес решение о взыскании с заемщиков задолженности по кредитному договору, дав время на погашение долгов. Однако ситуация не изменилась, и судебные приставы в соответствии со статьей 449 ГПК РФ наложили арест на квартиру, приобретенную ­по ипотеке. Сейчас заемщики пытаются оспорить действия судебных приставов.

Следует отметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так, в середине декабря Госдума высказалась о намерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическим лицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансов России Алексей Кудрин заявил о том, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ­получит дополнительные 200 млрд руб. на выкуп ипотечных кредитов у банков.

Вычет по ипотеке стал больше

В 26 ноября 2008 года Президент РФ Дмитрий Медведев подписал Закон № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, в частности, увеличивает максимальную сумму налогового вычета при покупке жилья с 1 млн до 2 млн руб. Причем изменения вступают в силу «задним» числом, то есть распространяются на сделки, зарегистрированные после 1 января 2008 года.

Возникает вопрос, поможет ли эта мера ипотечным заемщикам? ­Насколько налоговый вычет популярен у граждан?

Мнение
Свернуть Показать
Елена Круглова, руководитель службы сопровождения кредитно-­финансовых операций банка «Московское ипотечное агентство»:

«Из числа наших заемщиков около 75 процентов (примерно 5 тыс. человек) обратились за документами, необходимыми для оформления налогового вычета. На мой взгляд, основными причинами для роста популярности налогового вычета, помимо реальной экономии, стало увеличение числа организаций, выплачивающих зарплату «в белую», и повышение информированности населения».

Действительно, налоговый вычет по ипотеке имеет смысл лишь для тех, кто получает «белую» зарплату (или, по крайней мере, основную ее часть). Сумма налога, подлежащая возврату, составляет 13% от стоимости жилья, но не более 260 тыс. рублей. (2 млн руб. ? 13%).

Отметим, что на индивидуального предпринимателя распространяется право получения налогового имущественного вычета, если он является собственником жилья, платит налог по ставке 13%, а приобретение объекта не связано с ведением им предпринимательской деятельности.

Мнение
Свернуть Показать
Анатолий Березуцкий, финансовый аналитик «Дельтакар»:

«Действовавшее ограничение на имущественный налоговый вычет в один миллион рублей чаще всего было гораздо ниже стоимости купленного жилья. В столице вообще сложно найти объект, стоимость которого ниже миллиона. Поэтому повышение максимальной суммы вычета до двух миллионов рублей выглядит вполне оправданным шагом».

Мнение
Свернуть Показать
Светлана Тищенко, руководитель управления аудита ГК «Градиент Альфа»:

«Учитывая сложившиеся средние цены на жилую недвижимость, очевидно, что очень многие люди, которые приобрели жилье в 2008 году, смогут вернуть налог на сумму 260 тыс. рублей. Разница представляется достаточно существенной ­и, безусловно, будет ощутима для людей со средним достатком.

Очень важно, чтобы вместе с изменениями не усложнилась действующая процедура получения вычета: это может существенно снизить социальный эффект нововведения».

Понятно, что власти пошли на эту меру, пытаясь снизить напряженность среди ипотечных должников (о ее причинах мы говорили выше) и на рынке недвижимости.

Мнение
Свернуть Показать
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной ­корпорации «Лидер»:

«В октябре-ноябре объем продаж квартир в новостройках сократился в несколько раз и достиг минимума с начала года. С середины ноября наблюдается обратная тенденция к росту объемов продаж, которые, однако, вряд ли достигнут уровня конца прошлого года».

Справка
Свернуть Показать

Интересно, что уже сейчас наблюдается довольно серьезное падение цен на рынке жилья – как на первичном, так и на вторичном. Формально цены предложений не меняются или демонстрируют незначительное снижение – ­­от 1 до 5 процентов в месяц.

Однако реальные цены заключаемых сделок значительно ниже заявляемых. Девелоперы предлагают привлекательные условия приобретения квартир – скидки, бонусы, дополнительные приятные сюрпризы. Например, компания «Дон-Строй» объявила о новогоднем предложении на квартиры в новостройках, установив на них скидки до 25 процентов. Другие застройщики в подарок к квартире в зависимости от ее стоимости предлагают дополнительную квартиру меньшей площади, машиноместо в подземном паркинге, автомобиль и так далее. Кроме того, в прессу и Интернет все более активно проникают слухи о том, что немногочисленным покупателям недвижимости удается значительно снизить цену сделки по сравнению с заявленной изначально.

Скажется ли увеличение суммы налогового вычета на спросе? Станут ли максимальные 260 тыс. рублей стимулом для граждан снова вкладывать деньги в недвижимость? Мнения экспертов разошлись.

Мнение
Свернуть Показать
Светлана Тищенко, руководитель управления аудита ГК «Градиент Альфа»:

«Не думаю, что принятая мера скажется на повышении спроса на жилье. Кроме того, некоторыми специалистами высказываются опасения, что данная мера негативно повлияет на доходы бюджета. Мне такие опасения представляются преждевременными. Очевидно, в условиях финансового кризиса спрос на недвижимость существенно упадет, соответственно, снизится количество обращений граждан за налоговым вычетом и общая сумма вычетов не превысит прошлогодние показатели».

Другие же эксперты, напротив, утверждают, что данное повышение напрямую связано со спросом на жилье.

Мнение
Свернуть Показать
Лариса Синявникова, главный экономист компании «ТриТон»:

«Определенное повышение спроса возможно. Причин тут две. Во-первых, стимулом к покупке выступят «горящие предложения» с заманчивыми скидками на квартиры. Думаю, до весны они еще будут появляться. Но из-за снижения темпов нового строительства размер предложения на рынке жилья, скорее всего, будет сокращаться. Во-вторых, у граждан еще остались накопления, которые могут быть использованы на приобретение жилья».

Мнение
Свернуть Показать
Александр Немыкин, начальник отдела продаж и развития компании «Ажур-Аудит»:

«Целью принятых изменений является не только стимулирование налогоплательщиков к легализации доходов и к использованию вычетов, но и удержание цен на рынке недвижимости и помощь гражданам в приобретении жилья. Важно иметь в виду и то, что многие сделки купли-продажи квартир в 2008 году проводились с занижением стоимости до одного миллиона рублей. На рынке Москвы и Московской области таких – 80 процентов! Значит, все, купившие по ипотеке квартиру или дом в 2008 году и занизившие сумму сделки, например, с 2,5 млн рублей до 1 млн, не смогут воспользоваться поправкой и получить дополнительные 130 000 рублей из бюджета. Кроме того, поправка может существенно обострить отношения продавца и покупателя при согласовании условий сделки. Например, продавец, владевший квартирой менее трех лет, будет настаивать на цене сделки в 1 млн руб., а покупатель – на 2 млн, чтобы максимально использовать налоговый вычет».

Чтобы получить вычет, необходимо подтвердить расходы. ­Но в создавшихся условиях сделать это будет непросто.

Мнение
Свернуть Показать
Дмитрий Новинский, сотрудник крупного московского банка:

«Не секрет, что уже заморожено более 40 процентов жилищного строительства, ввод которого планировался в 2009 году; до конца года этот показатель, скорее всего, увеличится. Это приведет к тому, что вступление соинвесторов в права собст­венности на объекты и, соответственно, получение налогового вычета отложится на неопределенный срок.

В случае улучшения экономической ситуации и сдачи дома налогоплательщик, естественно, получит вычет. Получается, что поправки, внесенные в Налоговый кодекс, приобретают отложенный характер, а ведь задумывались они как неотложные меры поддержки застройщиков и покупателей жилья.

При сохранении неблагоприятной экономической конъюнктуры в течение длительного периода соинвесторам, вложившим в строительство заемные средст­ва, придется либо обслуживать взятые кредиты, либо распрощаться с идеей долевого участия. Надо сказать, что покупатели сданных в эксплуатацию квартир и ­«вторички» перед такой дилеммой не стоят.

Кроме того, существует вероятность того, что возросшая сумма возмещенного налога будет «съедена» повышением процентных ставок по ипотечным кредитам».

Отсрочка по ипотечным кредитам

Важной мерой государственной поддержки является помощь ­заемщикам, оставшимся без средств к существованию.

Цитата
Алексей Кудрин
министр финансов

«Гражданин, потерявший работу или у которого снизилась заработная плата в силу вынужденных отпусков на предприятии, может обратиться в банк, и банк реструктурирует платеж, дав отсрочку на несколько лет. Лица, которым предоставят отсрочку, должны будут уплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которому берется отсрочка, по сути превращается в кредит, и на него начисляются проценты так же, как на оставшуюся часть долга»


Порядок предоставления отсрочек определяет АИЖК. Если заемщик захочет воспользоваться этим правом, то в 2009 году ему необходимо будет предоставить в АИЖК заявление, приложив следующий пакет документов (более подробную информацию можно посмотреть на сайте агентства www.ahml.ru и получить по тел.: (495) 775-47-40):

  1. в случае если заемщик потерял работу – справку о постановке на учет на бирже труда;
  2. в случае сокращения у него заработной платы – копию приказа с места работы о ее снижении;
  3. справки о доходах по форме 2-НДФЛ за 2007 и 2008 годы;
  4. копию заключенных кредитного договора и договора ипотеки;
  5. выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о том, что ипотечная квартира является единственным недвижимым ­имуществом, находящимся в собственности у заемщика;
  6. документ об оценке находящегося в залоге по ипотечному кредиту жилья;
  7. копию закладной (при наличии);
  8. копию документа, удостоверяющего личность (паспорт) и др.

Одобрив заявление, АИЖК направит в банк соответствующее уведомление. После того как все договоренности о процедуре отсрочки между банком и заемщиком будут достигнуты, заемщик заключит договор с агентством, в котором будет определен порядок погашения долга.

Мнение
Свернуть Показать
Лариса Синявникова, главный экономист компании «ТриТон»:

«На мой взгляд, АИЖК придется проработать множество вопросов. Что будет, если, скажем, заемщик, получивший отсрочку, в течение срока ее предоставления, найдет работу с хорошей заработной платой? Будет ли отсрочка отменена или нет? А если по прошествии года он так и не найдет работу? Какова сумма максимальной помощи гражданину? По какому принципу будут отбирать участников программы помощи?»

Обратите внимание: помощь агентства получат только граждане, купившие квартиру по ипотечному кредиту, выданному под залог введенного в эксплуатацию жилья. А квартиры, приобретенные на стадии строительства, ипотечными не являются. Таким образом, соинвестору не удастся рефинансировать кредит за счет АИЖК.

Мнение
Свернуть Показать
Анатолий Березуцкий, финансовый аналитик «Дельтакар»:

«Прогнозировать сейчас, насколько данная мера поможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, пока рано. Однако можно предположить, что АИЖК в первую очередь будет помогать выкупать «плохие» ипотечные долги и банки, близкие к государству».

«Материнский капитал» можно будет использовать досрочно

С начала 2009 года Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства «материнского капитала» на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Напомним, что сейчас действует правило, согласно которому средства из него можно потратить только спустя три года после рождения второго ребенка. Фактически получить первые «материнские» деньги можно было бы только в 2010 году. Кроме того, по действующим правилам заявление на получение денег необходимо подавать за несколько месяцев (а в некоторых случаях – и за 9 месяцев) до начала их использования.

Однако в условиях кризиса Правительство будет вносить изменения в действующее законодательство о «материнском капитале». Владимир Путин потребовал от Кабинета министров, чтобы «материнские деньги» можно было направить на оплату процентов и частичное погашение ­ипотечных кредитов не позднее января 2009 года.

Потратить средства смогут и те, кто уже заключил ипотечный договор, и те, кто только собирается. Причем те семьи, где второй ребенок должен появиться в 2009 году, также будут иметь право использовать «материнские деньги».

Другие законодательные инициативы на ипотечном рынке

Поддержка банкам

Помимо граждан, Правительство решило поддержать и банки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500 млрд рублей будет предоставлено банкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования Центральным Банком. По словам авторов поправок, благодаря принятым изменениям у банков появится дополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.

С 2009 года банк сможет сформировать пул ипотечных кредитов и передать их на баланс специализированного ипотечного агента. Последний будет выпускать облигации, гарантированные АИЖК. Под эти облигации банк сможет получить рефинансирование в Центральном Банке России.

Ужесточение правил для должников

На фоне этих довольно ободряющих новостей от Правительства депутаты заявляют о дополнительных мерах, которые призваны помочь кредиторам взыскивать имущество, находящееся в залоге, и, соответственно, ужесточить условия кредитованя для заемщиков. Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности, предлагает наложить взыскание на купленную по договору ипотеки недвижимость, если период просрочки по текущим выплатам составит более трех месяцев, а общая сумма долга – более 5 процентов от стоимости квартиры.

Так, в случае принятия поправок в федеральном законе от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» появится новый пункт, предусматривающий право кредитора продать заложенное имущество третьему лицу или оставить его за собой. Кроме того, будут установлены ограничения на предоставление отсрочки реализации заложенного имущества (например, отсрочка не должна повлечь снижение цены заложенной квартиры). А в Закон об ипотеке хотят внести поправки, упрощающие процесс возвращения долгов кредитными учреждениями.

на
Электронная подписка за 8400 руб. Печатная версия за YYY руб.

  нет голосов

Нет комментариев
Свернуть форму комментария Комментировать

  • Добавить
Закрыть
Закрыть

  • Отправить
Закрыть

Подписка


на журналы


Все поля обязательны.
Закрыть

Задать вопрос для интервью
  • Отправить
9 Мая – Всероссийский праздник День победы.