Что делать, если арендатор перестал выплачивать арендные платежи? Конечно, необходимо использовать для решения конфликта исключительно правовые методы. Читайте о них в статье.
Заключая договоры, тем более длящиеся, каким является договор аренды, необходимо обезопасить себя от недобросовестности контрагента. Вы можете собрать информацию о партнере, характеризующую его, тщательно согласовать все условия контракта, однако на 100% застраховаться от невыполнения контрагентом обязательств по каким-либо причинам вряд ли удастся. Особенно сейчас, в период экономического спада, все чаще возникают ситуации, когда партнер по бизнесу перестает выполнять свои обязательства, пусть даже и не по собственной вине. Как быть, если вам перестали выплачивать арендную плату, к примеру, за офис или склад?
Условия договора
Все отношения, связанные с арендой недвижимости, регулируются главой 34 ГК РФ. Самое главное для такого вида договоров – четко сформулировать, какое именно имущество передается арендатору. Если этого не сделать, то контракт может быть признан незаключенным (ч. 3 ст. 607 ГК РФ). Кроме того, этот документ подлежит государственной регистрации, если срок его действия больше года. Данная процедура подробно регламентирована в главе IV Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В договоре стороны должны установить порядок, сроки и условия внесения арендной платы, в противном случае документ будет считаться незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).
Мнение эксперта
Вячеслав Шаталин, ведущий юрист Консалтинговой группы «Налоговик»
Договор аренды может предусматривать и регулировать все, даже, казалось бы, незначительные детали. Входят ли в арендную плату коммунальные платежи или оплачиваются отдельно? Когда арендодатель должен выставить счет и в какой срок арендатор должен его оплатить? Кто оплачивает ремонт в помещении?
Берет ли на себя арендатор обязанности по охране помещения? Предоставляется ли при аренде офиса бесплатная стоянка для автомобилей или ее надо оплачивать дополнительно? Каков размер пени за задержку арендных платежей? Имеет ли арендатор право заключать договор субаренды? И так далее и тому подобное. От того, предусмотрите ли вы в договоре все вероятные ситуации, зависит ваше спокойствие и порядок разрешения возможных конфликтов.
Размер арендной платы, как и другие условия договора, может меняться по соглашению сторон. Однако цену контракта по закону можно корректировать не чаще, чем раз в год (ч. 3 ст. 614 ГК РФ). Но есть одно требование: если документ был зарегистрирован в установленном порядке, то и для его изменения тоже придется пройти процедуру регистрации.
Мнение эксперта
Вячеслав Шаталин, ведущий юрист Консалтинговой группы «Налоговик»
Для того чтобы не проходить процедуру государственной регистрации, не тратить на нее время и деньги, юридические лица, как правило, заключают договор аренды (субаренды) на срок менее одного года. В таком случае нет необходимости каждый год регистрировать изменения в договоре, регистрировать договор субаренды или возможные дополнения. Также заключение договора аренды на срок менее одного года облегчает процедуру его расторжения в том случае, если арендатор не выполняет свои обязанности по уплате арендных платежей.
Заключая договор аренды, надо быть готовым к тому, что арендатор не всегда добросовестно исполняет взятые на себя обязательства. Существует множество конфликтных ситуаций, возникающих по вине арендатора. К примеру, арендатор может задерживать сроки сдачи имущества и подписания акта сдачи-приемки.
Для того чтобы арендатор своевременно вернул арендодателю все документы, ключи и необходимые принадлежности, в договоре надо предусмотреть ответственность сторон за нарушение сроков сдачи-приемки имущества (неустойку).
Если арендатор не вернул арендованное имущество либо задержал его возврат, арендодатель может потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Также в договоре стоит учесть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
...
