Top.Mail.Ru

Заключаем ипотечный договор: право собственности или залог?

Несмотря на то что ипотечный договор не предусмотрен Гражданским кодексом, его активно заключают. Автор рассказывает, кто выступает сторонами в этой сделке. Как «работает» ипотечный договор? На какие пункты договора залога, кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости стоит обратить особо пристальное внимание? Какими налоговыми льготами может воспользоваться покупатель недвижимости? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у покупателя? За что могут отнять новую квартиру? Когда наступают страховые случаи? Стоит ли перекредитоваться в другом банке?

«Ипотека под ключ» или еще лучше – «ипотечный кредит за час». Чем на самом деле является ипотека и стоит ли так уж торопиться при получении ипотечного кредита? В настоящее время ипотечный кредит востребован как никогда: цены растут, а зарплаты за ними не поспевают.

Ипотечный кредит представляет собой один из наиболее популярных банковских продуктов среди заемщиков – физических лиц. Это кредит под залог недвижимости. Причем под недвижимостью понимается и вторичное жилье, и квартиры в новостройках. Кроме того, уже существуют программы, где в качестве залога выступают земельные участки или загородная недвижимость. В залог может передаваться как приобретаемая недвижимость, так и любая иная, имеющаяся у заемщика в собственности.

Для того чтобы получить кредит, заемщику придется потратить достаточно времени в поисках подходящего банковского кредита, а также и самой недвижимости, удовлетворяющей требованиям конкретного банка.

Ипотечный договор является заключительным шагом в приобретении недвижимости в кредит, именно поэтому спешка тут неуместна. Несмотря на то, что количество банков, предлагающих ипотечный кредит, растет, а условия выдачи кредитов достаточно разнообразны, требования к ипотечному договору все-таки существуют.

Договор не предусмотрен законом

Действительно, договор ипотеки не предусмотрен действующим Гражданским кодексом. Но есть положения закона, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, а также положения о залоге. Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены основные положения выдачи ипотечных кредитов. В настоящее время закон действует в редакции от 13.05.2008 г.

Отсюда вывод: хотя ипотечный договор и не значится в Гражданском кодексе, он не противоречит действующему законодательству, а значит, имеет право на существование. Как правило, договор ипотеки заключается путем подписания одновременно трех договоров. У риэлторов эта процедура называется «выход на подписание договора». Во-первых, это подписание договора купли-продажи между покупателем (он же является заемщиком банка) и продавцом недвижимости. Во-вторых, это договор кредитования между покупателем (заемщиком) и банком. В-третьих, это подписание с тем же банком договора о залоге приобретаемой недвижимости. Таким образом становится понятно, что собственником при получении ипотечного кредита становится именно заемщик, а не банк, как многие думают. Банк лишь выделяет денежные средства для того, чтобы покупатель смог реализовать покупку недвижимости. Но об этом чуть позже.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса все сделки (в нашем случае – уже договор) с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности при заключении договора купли-продажи недвижимости также подлежит обязательной государственной регистрации. Это требование относится и к договору залога. То есть при заключении ипотечного договора в широком смысле заемщик получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, но с ограничением. Это означает, что хотя покупатель и становится собственником недвижимости, но распоряжаться ею в полной мере он не может: в свидетельстве о праве собственности есть специальный пункт – обременение. Именно там указывается, что недвижимость находится в залоге. Отметим, что иногда в соглашении указывают и основание – кредитный договор и договор о залоге.

Ведь что такое по сути право собственности? Это наличие прав владения, пользования и распоряжения. С правом владения понятно – недвижимость «записана» на имя покупателя-заемщика, и в соответствующий реестр также внесена его фамилия. Право пользования тоже вопросов не вызывает – свободно пользуйся своей недвижимостью, конечно, в разумных пределах, не причиняя вреда третьим лицам. А вот с правом распоряжения при ипотечном договоре придется повременить. Недвижимость, обремененную залогом, ни продать, ни заложить повторно нельзя. Так же, как нельзя ее подарить или завещать, то есть распорядиться ею.

Пример 1

Гражданин Иванов решил приобрести квартиру в Подмосковье. Подыскав совместно с риэлтером подходящий вариант, он обратился в один из банков Москвы с просьбой предоставить ему ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости. Банк, рассмотрев все предоставленные Ивановым документы, вынужден был ему отказать. Сотрудники банка обратили внимание на свидетельство о праве собственности, в котором в качестве обременения было указано «пожизненное иждивение». Свой отказ сотрудники пояснили тем, что в данном случае взять в залог недвижимость, уже обремененную определенными обязательствами, для банка не представляется возможным.

Начнем с залога

Как мы уже сказали, подписание...

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

С Международным женским днем!

Даже если на улице еще холодно, накануне 8 Марта на душе у большинства людей становится тепло. Все-таки в эту дату мы отмечаем Международный женский день, когда на улицах, в магазинах, офисах и домах появляется очень много цветов, улыбок и хорошего настроения. Мы подготовили к этому празднику небольшое поздравление, которое вы можете использовать как шпаргалку, чтобы поздравить своих коллег – милых дам.

К чему стремиться руководителю?

Какие навыки и умения делают руководителя эффективнее сейчас? Как изменилось отношение к амбициозности в нашей стране? На каком цикле развития находится Россия? Как меняются ценности и цели у населения? Как эту трансформацию применить в бизнесе? Что сделать и на что обратить внимание, чтобы построить здоровый и прибыльный бизнес?

О женской карьере

В месяце, когда отмечается Международный женский день, поговорим о женской карьере. Что означает семейная карьера? Какие психологические барьеры мешают женщинам реализовывать себя профессионально? Как от них можно избавиться? Почему не нужно подавлять эмоции? В каких случаях начинаются психосоматические болезни? Почему играть с мужчинами по их правилам тяжело и опасно? Как «дружить» с эмоциями, чтобы они помогали? Какие плюсы женского характера и психики помогают в построении карьеры? Как гармонизировать работу и личную жизнь?

Как загадать желание, чтобы оно сбылось

Новый год – ​теплый и семейный праздник. Хочется волшебства, доброты, исполнения желаний. Тем более так удобно что-то планировать на будущий год и потом претворять это в жизнь. Почему мы верим, что новогоднее желание исполнится? Как формулировать желания, чтобы они претворились в жизнь? Нужно ли что-то для этого делать, а не только посылать мысли в космос? Поговорим о том, как самому воплотить в жизнь новогоднюю сказку.

Возбуждение уголовного дела: пособие для «чайников»

В работе руководителя встречаются ситуации, когда приходится обращаться в милицию. Однако далеко не всегда вас там встретят с распростертыми объятиями: могут отказать в приеме заявления из-за неточностей, допущенных в этом документе, или просто из-за плохого настроения. К сожалению, такие случаи не редкость. Практикующий адвокат рассказывает, когда сотрудники ОВД делают это обоснованно, а когда – незаконно. Он рекомендует, как грамотно составить заявление; советует, на какие действия людей в погонах нужно обращать внимание; когда следует требовать скорейшего рассмотрения заявления, а когда стоит подождать.

Как бывшему директору исключить запись о себе из ЕГРЮЛ

Руководитель – ключевая фигура в компании. Информация о нем содержится в ЕГРЮЛ и доступна всем желающим. В случае увольнения руководителя компания должна обновить информацию в реестре. Однако на практике так происходит далеко не всегда. Бывший директор продолжает числиться в реестре, из-за чего у него могут возникнуть серьезные проблемы, главная из которых – привлечение к субсидиарной ответственности по долгам компании. Чтобы избежать неприятностей, запись о себе нужно исключить из ЕГРЮЛ. Расскажем, как это сделать.

Имущественные последствия супружеской неверности: заключаем брачный договор

Закон предоставляет супругам возможность изменить действующий по умолчанию режим совместной собственности путем заключения брачного договора в соответствии со ст. 42 СК РФ. По условиям контракта они вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из них, а также предусмотреть такой режим в отношении будущего имущества. В т. ч. предусмотреть определенные имущественные последствия на случай недобросовестного поведения одного из супругов или каждого из них (измены, пьянство, хулиганские действия и пр.). А еще можно заключить с одним и тем же лицом не один брачный договор, а два. Но тогда могут возникнуть сложности. Рассказываем, как их преодолеть.

Составляем завещание

Зачем нужно составлять завещание? Какие преимущества дает его составление? Можно ли выполнить волю умершего, если он ее сообщил устно при свидетелях? Можно ли не афишировать факт составления завещания и то, что в нем указано? Каким образом составляется завещание? Какое завещание будет считаться настоящим, если их несколько? Кто обязательно должен быть включен в завещание независимо от воли завещателя?