Суть удержания имущества неоднозначна, многие предприниматели задаются вопросом: а насколько это законно? В данной статье автор разъясняет спорные вопросы, связанные с удержанием имущества арендатора, дает некоторые практические рекомендации предпринимателям.
В целях минимизации предпринимательского риска законодатель предлагает при ведении бизнеса использовать определенный набор правовых инструментов, которые могут быть реализованы уже при заключении договора. В статье исследуются отдельные проблемные моменты законодательства и арбитражной практики, касающиеся удержания вещей по договору аренды, а также даются некоторые практические советы по выбору контрагента. Автор, основываясь на материалах арбитражной практики, предлагает свое видение дальнейшего развития такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание вещи.На сегодняшний день практика арбитражных судов округов противоречива, а однозначного мнения Высшего Арбитражного Суда РФ нигде не отражено. Поэтому представляется, что договорные отношения, связанные с арендой недвижимости, недостаточно защищают интересы сторон, способ их защиты каждая сторона вправе выбирать на свое усмотрение.
Рассмотрим наиболее распространенные проблемные ситуации, связанные с осуществлением своих прав арендодателем и арендатором(ст. 606 ГК РФ).
Сроки и оплата
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Таким образом, моментом, определяющим начало и окончание использования здания, сооружения арендатором, по общему правилу будет дата, указанная в акте приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора. Этими сроками также определяется момент, с которого производится расчет оплаты по договору аренды. По прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Что означают положения этой нормы на практике? В арбитражной практике сложился однозначный подход, в соответствии с которым арендодателю предоставлено безусловное право требования оплаты использования его имущества арендатором в размере ежемесячной арендной платы1. При этом не представляется юридически значимым обстоятельство фактического использования имущества арендатором, так как единственным доказательством прекращения использования имущества будет являться подписанный сторонами акт приема-передачи (п. 2 ст. 655 ГК РФ)2.
Нам представляется, что конечной отправной точкой следует считать дату, указанную в договоре аренды, однако при этом арендодателю следует исполнить обязанность своевременного уведомления арендатора о своем намерении прекратить договор с указанной в договоре даты. В противном случае ему следует быть готовым к доводам арендатора, основанным на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (если по истечении срока действия договора...
