Имущественные налоговые вычеты

Правовая природа имущественных налоговых вычетов

В системе всех категорий налоговых вычетов для налогоплательщиков имущественные налоговые вычеты занимают важнейшее место. И если некоторые другие вычеты могут предоставляться всем налогоплательщикам – физическим лицам, то имущественные налоговые вычеты предоставляются только определенным категориям граждан, имеющим на это право. Правом на имущественный налоговый вычет обладают только плательщики НДФЛ, то есть работающие граждане (получающие выплаты от работодателей), как бюджетники, так и работающие в сфере бизнеса.

Согласно статье 217 Налогового кодекса не имеют права на имущественный налоговый вычет пенсионеры, студенты и иные категории неработающих граждан, так как получаемые ими выплаты не облагаются НДФЛ.

Имущественные налоговые вычеты, согласно пункту 1 статьи 220 Налогового кодекса, предоставляются физическому лицу при совершении операций (сделок) с имуществом, а именно:

• при продаже имущества;
• при приобретении или строительстве жилья.

Имущественный налоговый вычет различается по следующим категориям движимого и недвижимого имущества.

К имущественным объектам, на приобретение или строительство которых можно получить имущественный налоговый вычет, относятся: жилые дома, квартиры, комнаты и доли во всех этих видах недвижимого имущества. Данный перечень является «закрытым» и не подлежит расширительному толкованию и применению. Поэтому получение имущественного налогового вычета на приобретение гаражей, сараев и т.п. даже не будет рассматриваться в качестве оснований для получения имущественных налоговых вычетов. На это прямо указано в письме ФНС РФ от 15.01.2007 г. № 04-2-02/19@. В данном случае налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 млн руб. Такой вычет может быть предоставлен только один раз в жизни.

К имущественным объектам, от продажи которых можно получить имущественный налоговый вычет, согласно пункту 3 статьи 210 Налогового кодекса, относятся: суммы, полученные налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, комнат, приватизированного жилья, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в вышеуказанном имуществе и находящихся в собственности данного налогоплательщика менее трех лет. Сумма вычета не должна превышать 1 млн руб. Если же продается недвижимое имущество, находящееся в собственности более трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в размере всей суммы полученного дохода.

К иному имуществу, от продажи которого можно получить имущественный налоговый вычет, относятся автотранспортные средства, другое движимое имущество и т.п., которыми физическое лицо – продавец владело менее трех лет. В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 125 тыс. руб., а если владел три года и более, – в размере всей суммы, полученной при продаже имущества. Интересен вопрос предоставления имущественных вычетов при реализации автомобилей. Ряд налоговых органов, в случае если автомобиль находится в собственности физического лица менее трех лет, определяют НДФЛ как разницу между ценой приобретения и ценой продажи, исключив из нее расходы на доставку, таможенные и регистрационные сборы, уплаченные пошлины, расходы на улучшение товарного вида и технических характеристик. Однако Минфин РФ в письме от 24.09.2007 г. № 03-04-05-01/314 указал, что документально подтвержденные расходы на приобретение автомобиля в иностранном государстве, его доставка, таможенное оформление и затраты на улучшение потребительских качеств автомобиля подлежат включению в льготируемую сумму.

К сожалению, многие граждане при реализации автотранспортных средств не пользуются своим правом на получение имущественного налогового вычета в размере 125 тыс. руб. при продаже движимого имущества (особенно автомобилей). Это происходит по причине недостаточного знания налогов и системы налогообложения гражданами, в некоторых случаях даже экономистами и финансистами, а также из-за обычных для нашей страны бюрократических процедур.

При реализации автомобиля по системе «трейд-ин» имущественный налоговый вычет у физического лица не возникает, так как формально не происходит самой продажи (реализации) транспортного средства, отсутствуют необходимые кассовые или расчетные документы, подтверждающие факт получения денежных средств за автомобиль. К тому же договоры «трейдин» составляются так, что из них однозначно не следует факт реализации, они содержат формулировки, говорящие о том, что денежные средства включаются в расчет стоимости нового автомобиля, зачисляются на МШТ нового автомобиля и т.п. То есть физическое лицо не сможет однозначно подтвердить факт реализации и воспользоваться имущественным налоговым вычетом. К сожалению, финансовые и налоговые органы обошли своим вниманием эту форму расчетов.

Закон от 24.07.2007 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ» освободил от обложения НДФЛ некоторые виды доходов, полученные из бюджетной системы РФ, на приобретение жилья. В частности, имущественные налоговые вычеты предоставляются физическому лицу при уступке права требования по договору долевого строительства или по иному другому договору, связанному с долевым строительством, – по правоотношениям, возникшим с 01.01.2007 г.

И полностью освобождается от уплаты НДФЛ физическое лицо:

• в части материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование кредитными (заемными) средствами, полученными на новое строительство или на приобретение жилья на территории РФ, если физическое лицо – налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета;
• с денежных сумм, полученных за счет средств бюджета РФ на возмещение затрат или их части на уплату процентов по кредитам (займам), – по правоотношениям, возникшим с 01.01.2006 г.;
• с сумм субсидий, полученных на приобретение и/или строительство нового жилья, предоставленного за счет средств бюджетов различных уровней.

Введение новых льгот объяснимо: не будет же государственный орган облагать налогом средства госоргана. Положительным моментом данного Закона является то, что его нормы распространяются на правоотношения, возникшие еще в 2006 году, то есть физическое лицо может уменьшить налоговую базу по НДФЛ и за 2007 год, и в 2008 году. Применение этих льгот подтверждается и письмом Минфина РФ от 12.09.2007 г. № 03-04-03-01/10. Ранее на эти выплаты право имущественного налогового вычета не распространялось.

Однако законодатель остался верен себе, оставив в нормативном акте массу «подводных камней», применяя термины «бюджет РФ» и «бюджеты различных уровней». То есть определение права налогоплательщика воспользоваться или нет налоговыми льготами отдано на откуп налоговым инспекциям, а уж они «правильно» определят и исчислят все вычеты для физических лиц. Остается только надеяться, что главное финансовое ведомст во страны даст толкование терминам и определит, при получении средств из бюджетов каких уровней налогоплательщик сможет воспользоваться вычетами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 Налогового кодекса налогоплательщик – физическое лицо может получить имущественный налоговый вычет и в сумме, направленной на погашение процентов по целевым кредитам, полученным от кредитных и других специализированных организаций и направленным на приобретение квартиры на территории РФ. Для этого налогоплательщик и кредитор должны соблюсти следующие обязательные условия:

• во-первых, кредит должен быть целевым, именно на приобретение жилья (ипотечный кредит). Это должно однозначно следовать из текста кредитного договора;
• во-вторых, полученные денежные средства должны быть направлены физическим лицом именно на приобретение жилья. Это должно следовать из платежных документов.

Если же кредит был выдан без указания конкретной цели или имел размытые формулировки (например, «на потребительские цели», «на неотложные нужды» и пр.), то воспользоваться имущественным налоговым вычетом будет невозможно. Также нельзя будет воспользоваться имущественным налоговым вычетом и по сумме, направленной на погашение процентов по кредиту, полученному на приобретение жилья, но выданному с общими и неконкретными формулировками. Это подтверждается письмом Минфина РФ от 30.11.2006 г. № 03-05-01-05/264.

Однако вместе с разъяснениями по основаниям для вычетов законодатель устанавливает и категории лиц и виды операций, по которым имущественные налоговые вычеты не предоставляются.

Так, не имеют прав на получение имущественного налогового вычета индивидуальные предприниматели в случаях, если они осуществляют продажу имущества именно как индивидуальные предприниматели, а не как обычные физические лица. Это положение отражено в письме Минфина РФ от 03.12.2007 г. № 03-04-05-01/397 и в письме ФНС РФ от 07.11.2006 г. № 04-2-02/667@. Если же индивидуальные предприниматели реализуют имущество как частное лицо, то на них распространяется получение имущественного налогового вычета (см. письмо Минфина РФ от 29.05.2007 г. № 03-04-05-01/163).

Также не имеют права на имущественный налоговый вычет физические лица в случаях, если оплата приобретения или строительства жилья производится за счет средств работодателя или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также если сделка заключена с физическим лицом, взаимозависимым по отношению к налогоплательщику.

Наиболее значимым, с правовой точки зрения, является именно взаимозависимость, отмечаемая в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Налоговые органы очень часто используют термин «взаимозависимость» по сделкам покупки-продажи имущества между членами семьи, родственниками и т.д. Согласно пункту 1 статьи 20 Налогового кодекса взаимозависимыми лицами, для целей налогообложения, признаются физические лица, отношения между которыми могут оказать существенное влияние на условия или экономические результаты деятельности. А согласно пункту 1 этой же статьи 20 Налогового кодекса взаимозависимость физических лиц устанавливает только суд, а не налоговые органы. Для непризнания физических лиц взаимозависимыми необходимо соблюдение следующих условий:

• финансовая самостоятельность участников сделки;
• проживание по различным адресам регистрации до заключения сделки и после (требование является желательным, но не обязательным);
• осуществление покупки квартиры через кредитную организацию, с наличием соответствующих подтверждающих документов.

То есть если все эти условия соблюдаются, то лица не будут считаться взаимозависимыми. При предъявлении претензий налоговые органы почему-то забывают о письме Минфина РФ от 15.09.2005 г. № 04-2-02/378, в котором указано, что предоставление имущественного вычета возможно и для физических лиц, состоящих в браке, родстве или свойстве, усыновителям и усыновленным, опекунам и опекаемым, но только в тех случаях, если отношения между вышеуказанными лицами не оказали влияния на условия и результаты заключенных сделок купли-продажи недвижимости.

Не предоставляется имущественный налоговый вычет и по доходам, облагаемым по ставке 30 процентов (п. 4 ст. 210 НК РФ). Это распространяется на продажу ценных бумаг, долей в уставном капитале и т.п. Если в первых редакциях Налогового кодекса и разрешалось применение имущественного налогового вычета по сделкам покупки-продажи ценных бумаг, то с 01.01.2007 г., согласно Закону от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ», в статьи 214.1 и 220 внесены изменения и дополнения, прямо запрещающие применение имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в отношении доходов, полученных от реализации ценных бумаг.

Однако согласно письму Минфина РФ от 27.02.2008 г. № 03-04-05-01/134, начиная с 01.01.2007 г. налоговая база по доходам, полученным от реализации ценных бумаг, может быть уменьшена только на расходы, связанные с приобретением, реализацией, хранением ценных бумаг, включая сумму, уплаченную регистратору, и суммы комиссионных расходов.

При продаже доли в уставном капитале у физического лица – налогоплательщика также не возникает права на получение имущественного налогового вычета согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Аналогично ситуации с куплей-продажей ценных бумаг физическое лицо – налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией доли. Разумеется, при наличии документального подтверждения понесенных расходов.

Данное требование распространяется и на реализацию имущественных прав, таких, как переуступка прав требования по договорам. Такая операция также не позволяет физическим лицам получать имущественные вычеты. Особый интерес представляет в связи с этим переуступка прав требования по договорам долевого участия в строительстве либо прав на строительство объекта недвижимости. В этих случаях налогоплательщики путают понятие «имущество» и «имущественное право», забывая тот факт, что российское налоговое законодательство имущественные права не включает в состав имущества (п. 2 ст. 38 НК РФ). Оно позволяет только уменьшить, как это отмечалось выше, доходы на произведенные и документально подтвержденные расходы.

Имущественные налоговые вычеты являются основным и наиболее значимым видом налоговых вычетов, предоставляемых налогоплательщику. Но их получение не лишает физическое лицо – налогоплательщика права на получение других налоговых вычетов, на которые он имеет право, и не влияет на их размер, что подтверждается письмом ФНС РФ от 01.12.2005 г. № 04-2-03/186@.

Порядок получения имущественного налогового вычета

Получение имущественного налогового вычета является процедурой с юридической точки зрения не сложной, но трудоемкой, требующей от налогоплательщика четкости и аккуратности в оформлении, подборе документов, то есть в том, что называется «канцелярской работой», которую так не любят наши граждане. Этому также способствует и невысокая налоговая культура населения, связанная прежде всего с неумением и нежеланием налоговых органов разъяснить порядок получения имущественных налоговых вычетов. Нежелание налоговых инспекторов вполне объяснимо: бюджету не хочется возвращать гражданам малую часть того, что у них забиралось. По данным независимых налоговых консультантов, в 2007 году из 100 процентов граждан, имеющих право на получение имущественного налогового вычета по различным основаниям, за получением обратилось только 40 процентов, причем из этого количества только половина подала заявление на получение имущественного налогового вычета в полном объеме.

Получить имущественный налоговый вычет физическое лицо – налогоплательщик может, подав до 30 апреля года, следующего за отчетным, налоговую декларацию по НДФЛ, заполненную соответствующим образом, согласно пункту 1 статьи 228 и пункту 1 статьи 229 Налогового кодекса, и написав заявление, приложенное к налоговой декларации. Налоговая декларация подается вместе с заявлением на получение имущественного налогового вычета.

Оформление заявления и документов на получение имущественного налогового вычета

Имущественный налоговый вычет предоставляется налоговыми органами, что основывается на норме пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Заявление на предоставление имущественного налогового вычета подается физическим лицом – налогоплательщиком по окончании календарного года в налоговую инспекцию по месту регистрации физического лица как налогоплательщика. При подаче заявления на получение имущественного налогового вычета в ИФНС налогоплательщик должен выполнить следующие обязательные процедуры:

Во-первых, написать заявление на имя руководителя ИФНС, в котором необходимо указать следующую информацию:

• основания на получение имущественного налогового вычета (например, покупка квартиры);
• сумму имущественного налогового вычета, на которую претендует заявитель;
• сделать пометку в заявлении о том, что копии документов, подтверждающих право на вычет, прилагаются к заявлению;
• текущий счет физического лица, на который следует перечислить сумму НДФЛ, причитающуюся к возврату.

При написании и оформлении заявления налогоплательщики очень часто совершают определенные типовые ошибки, которые приводят к отказу налогового органа в приеме заявления и в предоставлении собственно вычета. Заявитель не указывает:

• место своего проживания и паспортные данные;
• сумму имущественного налогового вычета, на который он претендует;
• номер своего банковского счета, на который необходимо перечислить сумму причитающегося к возврату налога. Для этого не обязательно открывать какой-нибудь отдельный счет. Если у налого плательщика – физического лица имеется пластиковая карточка и режим карточного счета позволяет производить зачисления, то в заявлении можно указать его.

Налоговые органы не разработали какую-либо единую форму заявления, но все перечисленные сведения надо указывать в обязательном порядке.

Во-вторых, к заявлению налогоплательщику необходимо приложить подтверждающие документы. Перечень таких документов ограничен и очень разнообразен. Для оптимизации процесса подготовки документы можно условно разделить на организационные и хозяйственные.

К организационным документам относятся документы, подтверждающие факт наступления основания для получения имущественного вычета. Это особенно важно для получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья.

К вычету могут быть приняты только следующие расходы по приобретенной квартире (приобретенному жилому дому):

• расходы на разработку проектно-сметной документации (с приложением договора/соглашения на разработку);
• приобретение строительных и отделочных материалов (по ним никакого ценового ограничения налоговые инспекции не устанавливают);
• строительные и отделочные работы;
• подключение к коммуникационным сетям (водоснабжение, электроснабжение, канализация и т.п.), а также создание их автономных источников во вновь построенном доме;
• проценты, полученные по кредиту на приобретение жилья.

Налоговые инспекции принимают к вычету только те расходы, которые напрямую относятся к приобретению, строительству и ремонтно-отделочным работам. Все расходы на улучшение жилища и перепланировку к вычетам приниматься не будут, так как, по мнению налоговых органов, это является улучшением, а не ремонтом жилища. Очень часто налогоплательщики «попадаются» на этом при замене уже установленных строителями элементов отделки на собственные. Чтобы этого избежать, необходимо прописывать все элементы отделочных работ в договорах приобретения квартир. Если в таких договорах указывается частичная отделка, то имущественный налоговый вычет можно будет получить только по той части отделки, которая не вошла в указанную в договоре.

Поэтому при подаче документов не следует ссылаться на какие-либо статьи, семинары, беседы и т.п.: это все равно не будет принято во внимание, а может только ухудшить ситуацию. Все договоры, контракты, соглашения и др., предоставляемые в налоговые органы для получения имущественного налогового вычета, должны быть оформлены в соответствии с требованиями гражданского законодательства. А если представлены документы на иностранных языках (и такое возможно), то к ним должен быть приложен перевод, составленный бюро переводов, имеющим соответствующую лицензию. По строительным и отделочным материалам, приобретенным за рубежом, необходимо представить таможенные, товаросопроводительные, отгрузочные и платежные документы.

Вычеты по расходам на уплату процентов по целевым займам на приобретение жилья также в полном объеме включаются в состав имущественного налогового вычета. Но, согласно письму Минфина РФ от 12.02.2007 г. № 03-04-05-01/31, такой вычет предоставляется только в том случае, если приобретение жилья и его ремонт/отделка осуществлялись за счет заемных средств. Причем Минфин РФ в письме от 30.11.2006 г. № 03-05-01-05/264 поясняет, что такой кредит должен быть выдан именно на приобретение жилья, что должно быть указано в кредитном договоре.

После получения заявления на предоставление имущественного налогового вычета и приложенных подтверждающих документов налоговая инспекция, в соответствии со статьей 88 Налогового кодекса, в течение трех месяцев проводит камеральную проверку представленных документов. Возврат суммы излишне уплаченного налога производится в течение одного месяца после проведения камеральной проверки, в соответствии со статьей 78 Налогового кодекса, путем перечисления денежных средств налогоплательщику по указанным им реквизитам, с высылкой в его адрес уведомления.

Если физическое лицо – налогоплательщик произвело оплату квартиры путем передачи векселя, то такая оплата будет признана законной в том случае, если в качестве средства платежа использовались векселя третьих лиц. Согласно письму ФНС РФ от 11.04.2006 г. № 04-2-02/280@ для предоставления вычета необходимо, чтобы из представленных налогоплательщиком документов однозначно следовало, что налогоплательщиком были приобретены векселя третьих лиц по договоренности с организацией-застройщиком или организацией – продавцом жилья и эти векселя выполняли функции расчетных документов. В этом случае комплект необходимых документов дополняется копиями векселей с соответствующими передаточными надписями и копией акта приема-передачи векселей, заверенной соответствующим образом всеми сторонами по сделке. Оплата за счет векселя самого застройщика или банка-партнера по сделке не допускается.

В соответствии с налоговым законодательством весь период рассмотрения оснований и возврата излишне уплаченного налога не должен превышать 4 месяцев. Этот же срок подтверждает и пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 98. Любые превышения четырехмесячного срока являются нарушением налогового законодательства и прав налогоплательщика – физического лица. В этом случае на невозвращенную в срок излишне уплаченную сумму налога будут начисляться проценты за каждый день просрочки возврата. В соответствии с пунктом 9 статьи 78 Налогового кодекса процентная ставка будет равна ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период невозврата.

В-третьих, при продаже квартиры (дома) имущественные налоговые вычеты принимаются в полном объеме, если недвижимое имущество принадлежало ему на праве собственности более трех лет. Если же продавец владел недвижимым имуществом менее трех лет, то вычет составит всего 1 млн руб. Продавец должен к заявлению приложить все документы, подтверждающие факт купли-продажи: договоры, акты приема-передачи и т.п.

Ряд работников налоговых органов, участвуя во всевозможных «круглых столах», «горячих линиях» и семинарах, высказывает мысль, что к расходам, включаемым в имущественный налоговый вычет, относятся и расходы на оплату услуг посредников, нанимаемых при продаже жилья для поиска покупателя, оформления документов и т.п. Однако эти расходы не поименованы в нормативных актах по вопросам налогообложения, поэтому подобное мнение отдельных работников налоговых органов не будет принято во внимание при проверке обоснованности получения имущественного налогового вычета продавцом.

В следующем номере читайте о том, как оформить имущественный налоговый вычет у работодателя, как получить вычет при приобретении имущества на имя несовершеннолетнего, вычет на приобретенный объект недвижимости, права собственности на который еще не зарегистрированы, а также вычет по денежным выплатам за сносимые объекты недвижимости (гаражи).