Top.Mail.Ru

Нормы о залоге. Новое во взыскании недвижимости

В предыдущем номере мы уже писали о значительных изменениях в законодательстве о залоге. Тогда речь шла о залоге движимого имущества. Теперь же расскажем о новшествах в залоге недвижимости: о новом порядке его регистрации, об особенностях обращения взыскания на объекты недвижимости, о роли пристава-исполнителя в процессе взыскания.

В прошлом номере мы рассказывали о масштабных изменениях в законодательстве о залоге, которые вступили в силу в марте 2012 г. Напомним, речь шла о новшествах в залоге движимого имущества. В продолжение темы расскажем о залоге недвижимости.

Новшества в ипотеке

Одно из основных изменений, касающихся залога недвижимости, связано с четким установлением способа заключения договора ипотеки. Теперь в законе сказано, что договор об ипотеке должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 3 ст. 339 ГК РФ, абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке).

Кроме того, в договоре можно предусмотреть условие о возможности взыскания заложенного имущества без суда и (или) способы его продажи по решению суда (п. 1.1 ст. 9, п. 2.1 ст. 14 Закона об ипотеке). Это условие теперь должно быть обязательно включено и в закладную.

К сведению

Оба этих правила применяются и в том случае, когда заключен договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (например, когда земельный участок куплен в кредит, он считается находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на эту землю), в котором есть условие о взыскании заложенного имущества во внесудебном порядке.

Если ипотека возникает в силу закона, то условие о способах и порядке продажи заложенного имущества при взыскании через суд можно предусмотреть в отдельном соглашении. Причем оно должно пройти госрегистрацию.

В новой редакции в ст. 54.1 Закона об ипотеке добавлен п. 5. Там говорится о возможности взыскания имущества при систематическом нарушении сроков внесения платежей. Систематичность заключается в нарушении сроков более трех раз в течение года. Причем взыскать предмет залога можно даже в том случае, когда каждая из таких просрочек незначительна. Это положение можно изменить договором об ипотеке.

Во внесудебном порядке взыскать предмет ипотеки можно только в случаях, когда это предусмотрено договором об ипотеке (или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона) или закладной (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

В то же время есть ситуации, когда во внесудебном порядке обратить взыскание нельзя.

Фрагмент документа

Пункт 5 ст. 55 Закона об ипотеке

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:

1) предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

4) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

5) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;

6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

7) предметом ипотеки является земельный участок, который указан в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;

8) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

9) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

10) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

6. В случаях, указанных в пункте 5 настоящей статьи, взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

К сведению

При ипотеке строений, находящихся на арендованной земле, заложенным считается и право аренды. В случае, когда в ипотеку передается нежилое помещение, заложенной также считается доля в праве собственности на общее имущество и на земельный участок (ч. 3, 5 ст. 69 Закона об ипотеке).

Порядок распределения сумм, вырученных от реализации, при ипотеке аналогичен порядку, предусмотренному Законом РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге».

Однако при распределении сумм по ипотеке вводится одно совершенно...

Вы видите начало этой статьи. Выберите свой вариант доступа

Купить эту статью
за 500 руб.
Подписаться на
журнал сейчас
Получать бесплатные
статьи на e-mail

Читайте все накопления сайта по своему профилю, начиная с 2010 г.
Для этого оформите комплексную подписку на выбранный журнал на полугодие или год, тогда:

  • его свежий номер будет ежемесячно приходить к вам по почте в печатном виде;
  • все публикации на сайте этого направления начиная с 2010 г. будут доступны в течение действия комплексной подписки.

А удобный поиск и другая навигация на сайте помогут вам быстро находить ответы на свои рабочие вопросы. Повышайте свой профессионализм, статус и зарплату с нашей помощью!

Рекомендовано для вас

Три ошибки, которые приводят компанию и директора к убыткам

Во многих компаниях годами повторяются одни и те же организационные ошибки, которые в итоге способны привести к убыткам и даже банкротству. А с руководителя организации за это, как с ответственного лица, могут по суду взыскать причиненный ущерб; он также рискует быть привлеченным к субсидиарной ответственности по долгам компании. Мы проанализировали наиболее распространенные ситуации и комментируем 3 ошибки, которые на деле приводят к проблемам для фирмы и/или директора. Зная их «в лицо», сможете от них избавиться, снизить риски убытков и улучшить работу компании. А наш разбор судебной практики подскажет правильный вариант действий и поможет отстоять свои интересы. Среди прочего узнаете, как на гендира могут «повесить» убытки, связанные с бездействием в части взыскания просроченной дебиторской задолженности, или предъявить ему претензии по поводу отсутствия документального подтверждения направленности расходов на цели, связанные с деятельностью компании.

Незаконное вознаграждение от имени юридического лица

При осуществлении предпринимательской деятельности некоторые недобросовестные участники гражданского оборота используют различные ухищрения и уловки. Делают они это для заключения выгодных контрактов с государственными (муниципальными) или частными компаниями, преодоления административных барьеров и извлечения иных необоснованных преимуществ, на которые они не вправе были рассчитывать при обычных условиях, конкурируя с другими коммерсантами. К таким уловкам можно отнести выплату незаконных вознаграждений, которая, кстати, преследуется по закону. В статье анализируем практику судов и делаем выводы, когда могут привлечь к ответственности по ст. 19.28 КоАП РФ за антикоррупционное правонарушение, какие смягчающие обстоятельства могут быть, когда от ответственности могут освободить, каков бывает размер штрафа и чем еще грозит привлечение к ответственности по данной статье, а также можно ли взыскать убытки с директора и/или участника в пользу общества из-за привлечения к такой ответственности. Эти обстоятельства нужно учитывать, особенно в преддверии традиционных подарков к 23 Февраля и 8 Марта.

Как взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами

Рассказываем о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ. Когда можно начислить проценты на сумму долга? За нарушение каких обязательств? Можно ли выбрать между процентами за пользование чужими денежными средствами и договорной неустойкой? Как рассчитать проценты? Каков срок исковой давности для их взыскания? Каков порядок взыскания и что необходимо доказать в суде? Когда досудебный порядок будет считаться соблюденным?

Руководитель организации ответственен за сохранность бухгалтерских документов

Бухгалтерия – ​основной отдел организации, который всегда с неохотой расстается с документами, даже для сдачи их в архив. Однако ответственность за сохранность бухгалтерских документов несет руководитель организации, а значит, держать документы в бухгалтерии «вечно» нельзя. Надо сдавать их в архив. Аргументы в пользу этого – ​в нашей статье. Ведь речь идет не только об обычных административных штрафах, но и о дисквалификации, а субсидиарная ответственность и вовсе может привести к необходимости выплатить многомиллионные суммы.

Как взыскать с оппонента судебную неустойку

Помимо классической неустойки, которая устанавливается договором, кредитор может наказать своего должника и за неисполнение принятого против него судебного акта. Как известно, судебные акты подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ, выполнение этого требования достигается за счет использования различных средств, и взыскание судебной неустойки – ​одно из них. Расскажем о том, когда и, самое главное, в каком размере ее можно взыскать. Приведем образцы различных формулировок для подачи документов в суд в целях взыскания судебной неустойки.

Какие аргументы помогут в суде для снятия требования неустойки в полном объеме

Со взысканием неустойки может столкнуться каждая организация, причем как в качестве кредитора-взыскателя, так и должника. Последнее особенно неприятно, когда требования о неустойке необоснованны и несоразмерны допущенному нарушению. Однако закон и судебная практика содержат механизмы защиты против злоупотреблений подобными требованиями, и об этом стоит знать не только должникам, но и кредиторам. Поговорим о двух основных аргументах, которые можно привести против требований кредитора по неустойке, – ​когда для ее выплаты нет оснований и когда ее размер несоразмерен допущенному нарушению, вследствие чего кредитор может получить необоснованную выгоду. В этом номере приведем аргументы, которые убеждали суд в отсутствии оснований для взыскания неустойки.

Если подпись оказалась поддельной

К сожалению, подделка подписей – ​распространенное явление нашей действительности. Для многих из нас поставить автограф «за того парня» – ​обычное дело. Конечно, многие фальсификации относительно безобидны (вспомним подделки подписей учителей в бумажных школьных дневниках). Но в некоторых случаях подделка подписи может довести до тюрьмы. Выясним, когда это может произойти; как самому определить, что подпись фальшивая; и главное – ​что делать при обнаружении подделки.

Какие аргументы помогут в суде для уменьшения неустойки

В первой части статьи мы рассмотрели аргументы, которые позволят убедить суд в отсутствии оснований для взыскания неустойки. Однако не всегда это возможно, и тогда остается лишь шанс на уменьшение ее размера. Проанализируем судебную практику, отметив, какие условия должны быть соблюдены, чтобы должник мог требовать снижения размера неустойки. Расскажем, что необходимо включить в ходатайство об уменьшении неустойки, что в принципе может сыграть на руку должнику, обращающемуся к суду с просьбой снизить неустойку. А также поделимся информацией, какие обстоятельства суд не убедят. В статье приведена судебная практика как в пользу должников, так и кредиторов, поэтому полезна всем участникам гражданских правоотношений.